房企销售融资上升 恒大、融创业绩突出

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房市有望回暖?

  01合约销售

  9月业绩全面发力,环比显著提升

 

  核心观点

  9月房企销售全面发力,在推案量上升、促销力度加大的推动下,市场区别于7、8月低迷表现,百强房企业绩企稳回升,销售表现良好。9月,TOP100房企销售操盘业绩规模9231.7亿,较8月环比上升近23%,增幅较去年同期提升明显。整体来看,2019年前三季度,在“房住不炒”政策主基调下,行业整体规模增速仍保持平稳。

  从企业表现来看,受益于供货力度的加大,9月39家监测房企中有近9成的企业单月业绩环比、同比双双提升。TOP3龙头房企继续保持稳健高质量发展,单月业绩规模领先。碧桂园单月实现全口径业绩规模710亿元,累计销售超5800亿元。恒大全国促销收效显著,9月单月实现全口径业绩规模830亿元,较8月环比大幅增长73.6%,较去年同期增长31.7%。同时,融创、佳兆业、华夏幸福、阳光城等房企9月也均实现较高的业绩增速,表现较为突出。1-9月,近6成监测房企累计增速超20%,表现强于行业整体。其中,世茂、招商、金科、中骏、禹洲、宝龙等房企累计业绩增速较高。截止到9月末,操盘口径下千亿房企已达19家,伴随着行业竞争加剧,百强房企内部不同梯队房企的竞争格局将继续分化。

  经过上半年的集中拿地补库存,多数企业供货节点多集中在四季度,8、9两月房企的供应量已表现出了明显提升。四季度作为冲刺全年业绩目标的关键期,在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,房企也将继续增加货量供应并加大营销力度,四季度房企的整体销售规模会有一定的回升。总体来看,在严调控、高竞争的市场背景下,四季度房企平衡现金流,加速去化回款,抢收业绩仍是主流。

  02企 业 拿 地

  房企投资审慎,土地市场继续低位运行

 

  核心观点

  本月31家监测房企土地成交建面、成交总价环比继续下降,土地市场低位运行,预期四季度房企投资节奏依旧保持趋缓节奏。本月土地市场成交持续缩量,房企投资力度审慎, 31家典型房企中近9成拿地力度低于1-8月平均水平。典型房企本月新增总建面为2629万平,环比下降17%;新增土地成交总价为1209亿元,环比下降18%;平均成交楼板价与上月持平,主要是由于一线和三四线成交占比相比上月均有上涨。

  蓝光发展、中南置地、融信集团本月拿地以热点二线及三线城市为主,因此楼板价上升明显。从具体企业表现来看,融信本月在二线城市苏州和福州共拿下3幅楼板价超过10000元/平方米地块,因此本月平均楼板价出现了上升。蓝光发展在销售重要贡献的中西部城市重庆也拿下均价超过10000元/平米地块拉高土地成本。中南在杭州土拍中斩获均价近17000元/平米宅地,另外南通土拍中也拿下楼板价超过10000元/平米地块。  

 受到推地节奏等一系列因素影响,本月房企二线城市土地成交占比下滑10个百分点至38%,一线城市投资占比上升1个百分点至4%,三四线城市拿地占比再度走高至58%。从城市区域分布来看,本月房企中西部拿地力度较大,其中连续多月成交量处于高位的昆明本月土地成交下滑明显,重庆、西安两市土地成交回暖。三四线城市本月新增土储区域分布较为均衡,但一直以来热度最高的长三角区域占比出现了明显下滑,占比不足2成,中西部的岳阳和珠三角的佛山成交量出现明显上升。

  03企 业 融 资

  9月房企新增融资额环比上升45.3%

 

  核心观点

  融资总量:本月95家典型房企的融资总额为1124。48亿元,环比上升45。3%,同比上升17。2%。具体的融资方式来看,境内债权融资565亿元,环比上升17。1%;与此同时,境外债权融资额399亿元,环比上升49。1%,本月房企境外债券融资环比较为活跃,在经历政策风波影响后,9月房企调整好境外的融资节奏后进行融资,进行境外融资的房企数量也较于8月份增长较多。此外境内债权融资上升低于境外,也由于境内债权融资持续受调控影响,增长相对较小。与此同时,本月房企发行了65亿元的永续债,而8月这一数值为0,也是本月融资上涨的原因之一。   

融资成本:2019年截至9月房企新增债券类1融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点。单月来看,9月单月融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点;其中境外债券单月融资成本6.85%,环比下降0.10个百分点,主要由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券,利率为4.5%,数额较大,从而拉低了本月的融资成本,若剔除碧桂园发行的这一笔债权,则9月房企的单月融资成本为6.83%,境外融资成本为7.50%,分别环比上升1.22和0.55个百分点。

企业表现:2019年9月,融资总量最高的企业为金科股份,融资总量127.65亿元,主要金科进行了多项信托贷款、银行贷款等融资;此外,碧桂园融资量也较大,于境外分别发行了78.3亿元的可换股债券,以及5亿美元的境外优先票据,境内进行了18.5亿元的公司债发行。2019年1-9月TOP10房企融资同比增加22.15%,增幅最大,也是平均融资额最多的一个梯队;前9月融资成本最高的为TOP51+的企业,达7.28%,较2018年增长0.85个百分点,值得注意的是,除TOP10之外的梯队,前9月份的融资成本较为接近,差额不超过0.1个百分点,目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

 

  04营 销 策 略

  9月营销活动方式增多

  核心观点

  9月虽然是进入楼市传统的“金九银十”销售旺季,但总体的折扣仍然维持在9折左右。折扣力度升级仍主要集中在特价房方面,9月以来参与特价房折扣的项目从去化较难的三四线区域扩展到一二线郊区,加入特价房折扣行列的房企也逐渐增多,营销更加积极。

  营销活动方面出现较多的专场团购活动,如万科地产利用教师节主题开展团购活动,碧桂园等房企则针对企业内部员工展开优惠。此类团购活动针对特定客户,对项目自身条件也有要求,所以多为单盘展开。此外9月以来采用分期首付的房企增加,出现1成首付购房等优惠活动。

  整体来看,预计十一小长假及整个“银十”期间,企业仍将积极推出各式营销活动,但大范围的大幅度降价不会出现,更多仍是作为特价房、团购活动等方式出现。

  

  核心观点

  从108家监测企业的人事变动情况来看,九月房企高层变动不少,且多为集团管理高层调动,整体变动频率及变动数量均较上月相比有所增加。

  9月3日,福晟国际公告称,陈伟红因希望投放更多时间处理其他事务而辞任执行董事,而潘浩然获委任为执行董事。9月9日,福晟国际获最终控股股东潘伟明通知,作为家族继任计划的一部分,潘伟明于9月7日以馈赠方式及零金钱代价转让全部已发行股份,予潘伟明的儿子潘浩然。紧随转让后,潘浩然成为公司最终控股股东。同日福晟国际公告称,董事会主席潘伟明辞任,执行董事潘浩然代履行主席职务。也就是说,通过股权转让及职务辞任,现年55岁的潘伟明夫妇将把福晟国际全交给儿子潘浩然,完成交棒。

  9月23日,融创中国控股秒速时时彩连同其附属公司董事会宣布,曹鸿玲女士因获委任为融创服务集团总裁,希望投入更多时间及精力履行其作为融创服务集团总裁,及作为集团执行总裁分管经营计划管理、财务管理、审计内控相关工作的职责,将不再担任公司首席财务官。同时宣布,高曦先生获委任为公司首席财务官,并将继续兼任集团副总裁及公司秘书,自2019年9月23日起生效。

  

标签:房产新闻,房地产,销售,业绩,走势

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